DRIEDELIGE ON DEMAND ONLINE OPLEIDING
ONROEREND GOED EN DE FISCUS : PERSONENBELASTING, VENNOOTSCHAPSBELASTING & BTW
Marc Gielis, Guy Poppe & Stefan Ruysschaert

Vastgoed blijft een actueel thema. De vele bouwwerven die overal terug te vinden zijn, zijn hier een sprekend voorbeeld van. De lage rentes, zowel wat de kostprijs (kredieten) als wat de beleggingskant betreft, laten velen de stap zetten om te beleggen in vastgoed.  

Maar hoe structureren we dat het best ? Kopen we dat onroerend goed privé aan ? Of richten we daarvoor een vennootschap op ?  

Dat de antwoorden op deze vragen veelal een fiscale insteek hebben, zal u niet verbazen. Daarom lijkt het ons interessant om, intussen naar goede gewoonte, vrijwel alle facetten eens grondig te bekijken. De laatste jaren is onroerend goed in de fiscaliteit immers een constant terugkerend onderwerp geworden, met de onvermijdelijke, constante wijzigingen tot gevolg. 

De opleiding is opgebouwd uit drie delen : personenbelasting, vennootschapsbelasting en btw.

DEEL 1 : ONROEREND GOED EN DE PERSONENBELASTING

De vele maatregelen van onze wetgever de laatste jaren zorgen vaak voor veel onduidelijkheden en vraagstukken inzake vastgoedconstructies, ook in de personenbelasting.

Denk maar aan de fiscale gevolgen van een hypothecair krediet na de zesde staatshervorming. Op zijn zachtst uitgedrukt een doolhof aan regels. 

Tijdens dit opleidingsdeel wordt het thema "onroerend goed binnen de privé-sfeer" ruim besproken. De lage rente, zowel qua opbrengsten als qua leningskost , maakt immers dat velen richting vastgoed gaan. Maar opgelet : vaak komt men dan in een grijze zone terecht, want zijn zulke transacties dan nog wel belastingvrij ?  

Uw klant vraagt een totaaladvies dat met deze pijlers rekening houdt. We hebben getracht u met dit onderdeel op weg te helpen.

Programma

• hypothecaire lening en onroerend goed 
• de samenstelling van een onroerend inkomen
• de belasting op de meerwaarde : privé en/of beroepsmatig onroerend goed
• winsten/baten
• bedrijfsleiders
• het verhuren van de woning aan de eigen vennootschap : zijn er hier beperkingen van toepassing ?
• de meerwaarde op het onroerend goed : hoe wordt dit belast ?
• is een meerwaarde altijd belastbaar ?
• enz 

Marc Gielis is IAB-belastingconsulent.  Hij heeft 30 jaar, tot eind 2019, gewerkt bij Bank J.Van Breda en C° NV te Antwerpen als fiscaal en patrimoniaal planner, waarna hij de stap naar het zelfstandig beroepsleven heeft gezet.

Hij is licentiaat Handelswetenschappen, gegradueerde in de Fiscale Wetgeving en gegradueerde in de  Bedrijfsadministratie.  Tevens heeft hij een jaaropleiding met vrucht afgelegd als ‘Advisor of Personal Financial Planning‘. Marc begeleidt in zijn functie dagelijks uitoefenaars van vrije beroepen en ondernemers bij het optimaliseren van hun fiscale situatie. Tevens is hij redactielid van ‘Het onroerend goed in de praktijk’ (uitgeverij Kluwer), auteur van een aantal fiscale boeken en gastdocent aan Odisee Brussel, EHSAL Management School en Vives/Brugge Business School. Ook is hij een gewaardeerd spreker voor een aantal beroepsverenigingen.

DEEL 2 : ONROEREND GOED EN DE VENNOOTSCHAPSBELASTING

Bij het verwerven van onroerend goed, rijst onvermijdelijk vraag: kopen/bouwen privé of via een vennootschap ?  Deze vraag beantwoorden is geen sinecure, gezien het antwoord verschilt naargelang van de premisse van waaruit men vertrekt. We trachten deze vraag dan ook te beantwoorden vanuit diverse invalshoeken.

In het eerste deel bespreken we de opties van aankoop in volle eigendom door een vennootschap, versus de gesplitste aankoop vruchtgebruik en blote eigendom. Hierbij wordt tevens aandacht besteed aan de financieringsaspecten (eigen kapitalisatie, vreemd vermogen, middelen van de vennoot, met bijzondere aandacht voor de recente wetswijzigingen).

In het tweede deel komen de opties bij (ver)nieuwbouw aan bod: bouwen door de vennootschap  of via een zakelijk recht (recht van opstal, erfpacht, private leasing).

In deel 3 behandelen we naast de taxatieregels van de huurinkomsten, de afschrijvingen op onroerend goed en de problematiek van de aftrekbaarheid van kosten met betrekking tot voornamelijk privatief gebruikt onroerend goed (inclusief bezoldigingstheorie). Uiteraard staan we stil bij de nieuwe trend in de rechtspraak waar de investeringsleer als alternatief voor de bezoldigingstheorie opduikt (Antwerpen, 20 januari 2020). 

In deel 4 onderzoeken we fiscale aspecten van de verkoop (o.m. meerwaardenleer) en de beëindiging van de zakelijke rechten.

In deze topics behandelen we ook enkele aspecten van successieplanning (inbreng onroerend goed gevolgd door schenking van aandelen van de vennootschap), buitenlands onroerend goed in een Belgische vennootschap en de uitbreng van onroerende goederen (enkel de aspecten inzake VenBel). 

Guy Poppe is licentiaat in de economie aan het Rijksuniversitair Centrum van Antwerpen, gegradueerd in 1983 ; licenciaat in het Fiscaal recht aan het Economische Hogeschool St. Aloysius te Brussel, gegradueerd in 1985 en licenciaat in de rechten aan de Universitaire Instelling Antwerpen, gegradueerd in 1990. Verschillende jaren werkzaam als juridisch adviseur bij Ernst & Young en Coopers & Lybrand. Medewerker aan diverse fiscale nieuwsbrieven en de fiscale databank Fiscalnet. Docent fiscale en vennootschapsrechtelijke onderwerpen voor diverse accountantsverenigingen en commerciële organisaties en Lector Hogeschool Gent.
 

DEEL 3 : ONROEREND GOED EN DE BTW

In dit seminarie komen de btw-aspecten aan bod van de diverse handelingen inzake onroerende goederen.

Komen o.a. aan bod :

- Welke soorten btw-belastingplichtigen onderscheidt men bij vastgoedtransacties? 

- Vorm en tijdstip van de optie om te vervreemden mét btw door toevallige btw-belastingplichtigen

- Het begrip “onroerend goed” in het btw-stelsel : een eigen notie?

- Begrip “nieuw gebouw” in het kader van verkoop en in het kader van de optionele verhuur

- De bouwaangifte bij “nieuwbouw” : nieuwe verplichtingen

- Het begrip “werk in onroerende staat” : drie dimensies

- Een bouwpromotor koopt (met registratierechten) een onafgewerkt gebouw. Moet de verkoop van dit gebouw door de bouwpromotor (na afwerking) gebeuren met btw? Wat indien het gebouw gekocht was onder btw-stelsel?

- De notie “bijhorende grond” bij de verkoop en bij de optionele verhuur

- De omvorming van een eengezinswoning tot een meergezinswoning : uitbreiding van het oude gebouw (nieuwe aanbouw en/of bovenbouw) aan 6 % mogelijk?

- Omvorming tot kangoeroewoning versus bovenbouw?

- Verbouwde gebouwen : wanneer wordt een gebouw “nieuw” in het kader van de levering binnen het btw-stelsel? Analyse van de 3 gevallen : wijzigingen in aard, structuur of bestemming, werken in het kader van de instandhouding van het gebouw of comfortverbetering en de 60 %-regel (waardenorm)

- De bouwvergunning als bron voor het onderscheid tussen nieuwbouw en verbouwing

- De oppervlaktenorm bij uitbreidingswerken : wanneer 6 %, wanneer 21 %. Analyse van twee praktijkcasussen

- Verbouwing van vakantiewoningen : 6 % mogelijk?

- Het btw-statuut van kijkwoningen

- Hoe de 60 %-regel praktisch berekenen? Wat bij verbouwingen gespreid in de tijd? Analyse aan de hand van een voorbeeld.

- Bouwpromotor verbouwt gebouwen : is de verkoop met btw of registratierecht?

- De facturering aan een renovatiebedrijf : btw-aspecten

- De notie “bijhorend terrein” in het kader van de levering van een nieuw gebouw : analyse van de 3 voorwaarden

- De wet Breyne in het kader van het btw-stelsel

- Verkoop door twee leden van een btw-eenheid van enerzijds de grond en anderzijds het gebouw

- Verkoop van een oud gebouw gevolgd door de renovatie of afbraak - heropbouw van dat gebouw. - "Nieuw" vastgoed.

- Verhuur van een verbouwd gebouw : kan de verhuur met optionele btw?

- Mede-aansprakelijkheid van de leverancier of dienstverrichter en de afnemer bij werk in onroerende staat

- Er werd btw gefactureerd in plaats van “btw verlegd”  bij werken in onroerende staat : gevolgen inzake btw?

- Werken uitgevoerd door een btw-belastingplichtige in een gebouw dat hij huurt : doorfacturering mét btw?

- Wanneer is de plaatsing van liften en verwarmingsinstallaties aan 6 %? Trapliften en plafondliftsystemen : 6 %?

- De eerste ingebruikname als criterium om te kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief

Stefan Ruysschaert is Adviseur bij de FOD Financiën, doceert het vak btw aan de UGent en is gastdocent aan de Fiscale Hogeschool (Odisee).
 

LOCATIE : ONLINE